Grunderwerbsteuer 2026: Alle Sätze nach Bundesland im Überblick

Beim Immobilienkauf kommt neben dem Kaufpreis eine oft unterschätzte Kostengröße auf Sie zu: die Grunderwerbsteuer. Diese Verkehrssteuer zahlen Sie beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien - und die Höhe hängt entscheidend davon ab, in welchem Bundesland Ihre Immobilie liegt. Die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind erheblich und können bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro bis zu 15.000 Euro ausmachen.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Grunderwerbsteuer pro Bundesland 2026 gilt, wie Sie die Steuer berechnen und welche legalen Möglichkeiten es gibt, die Steuerlast zu reduzieren.

Was ist die Grunderwerbsteuer und wann wird sie fällig?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer, die beim Kauf von Grundstücken und Immobilien anfällt. Sie wird auf den Kaufpreis erhoben und ist unabhängig davon, ob Sie eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder nur ein unbebautes Grundstück erwerben.

Wichtig: Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist. Sie erhalten etwa 2-4 Wochen nach Beurkundung einen Steuerbescheid vom zuständigen Finanzamt. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch gelöscht und Sie können als Eigentümer eingetragen werden.

Seit 2006 können die Bundesländer die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festlegen - vorher galt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5%. Seitdem haben die meisten Bundesländer ihre Sätze schrittweise erhöht, um ihre Haushalte zu finanzieren.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Alle aktuellen Steuersätze 2026

Die Grunderwerbsteuer Bundesland-Übersicht zeigt deutliche Unterschiede: Während Bayern und Sachsen bei 3,5% geblieben sind, verlangen Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und das Saarland 6,5% - fast das Doppelte.

Bundesland	Grunderwerbsteuersatz 2026
Baden-Württemberg	5,0%
Bayern	3,5%
Berlin	6,0%
Brandenburg	6,5%
Bremen	5,0%
Hamburg	5,5%
Hessen	6,0%
Mecklenburg-Vorpommern	6,0%
Niedersachsen	5,0%
Nordrhein-Westfalen	6,5%
Rheinland-Pfalz	5,0%
Saarland	6,5%
Sachsen	3,5%
Sachsen-Anhalt	5,0%
Schleswig-Holstein	6,5%
Thüringen	6,5%

Die günstigsten Bundesländer sind Bayern und Sachsen mit jeweils 3,5%.

Die teuersten Bundesländer sind Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen und das Saarland mit jeweils 6,5%.

Grunderwerbsteuer berechnen: Rechenbeispiele für verschiedene Bundesländer

Um die Unterschiede bei der Grunderwerbsteuer pro Bundesland greifbar zu machen, hier drei Rechenbeispiele mit typischen Kaufpreisen:

Beispiel 1: Eigentumswohnung für 200.000 Euro

Bundesland	Steuersatz	Grunderwerbsteuer
Bayern	3,5%	7.000 Euro
Niedersachsen	5,0%	10.000 Euro
Berlin	6,0%	12.000 Euro
Nordrhein-Westfalen	6,5%	13.000 Euro

Differenz Bayern vs. NRW: 6.000 Euro

Beispiel 2: Einfamilienhaus für 350.000 Euro

Bundesland	Steuersatz	Grunderwerbsteuer
Sachsen	3,5%	12.250 Euro
Baden-Württemberg	5,0%	17.500 Euro
Hessen	6,0%	21.000 Euro
Brandenburg	6,5%	22.750 Euro

Differenz Sachsen vs. Brandenburg: 10.500 Euro

Beispiel 3: Mehrfamilienhaus für 500.000 Euro

Bundesland	Steuersatz	Grunderwerbsteuer
Bayern	3,5%	17.500 Euro
Bremen	5,0%	25.000 Euro
Mecklenburg-Vorpommern	6,0%	30.000 Euro
Saarland	6,5%	32.500 Euro

Differenz Bayern vs. Saarland: 15.000 Euro

Diese Beispiele zeigen: Die Wahl des Bundeslandes kann bei der Grunderwerbsteuer einen fünfstelligen Unterschied machen. Für Kapitalanleger, die nach renditestarken Immobilien suchen, ist dies ein nicht zu unterschätzender Faktor.

Grunderwerbsteuer steuerlich geltend machen: So funktioniert’s

Die gute Nachricht: Bei vermieteten Immobilien können Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen. Anders als oft angenommen, ist sie aber nicht direkt als Werbungskosten absetzbar, sondern zählt zu den Anschaffungsnebenkosten.

Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten

Die Grunderwerbsteuer wird zu den Anschaffungskosten der Immobilie hinzugerechnet und erhöht damit die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA - Absetzung für Abnutzung).

Beispielrechnung:

Kaufpreis Immobilie: 300.000 Euro
Grunderwerbsteuer (6%): 18.000 Euro
Notar- und Grundbuchkosten: 4.000 Euro
Gesamte Anschaffungskosten: 322.000 Euro

Von diesen 322.000 Euro müssen Sie den Grundstücksanteil abziehen (nicht abschreibbar). Angenommen, der Gebäudeanteil beträgt 80%, also 257.600 Euro. Diese können Sie über 50 Jahre mit 2% pro Jahr abschreiben:

Jährliche AfA: 5.152 Euro

Die Grunderwerbsteuer erhöht also Ihre jährliche Abschreibung und damit Ihre Werbungskosten. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35% ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von rund 1.803 Euro.

Grunderwerbsteuer sparen: Legale Gestaltungsmöglichkeiten

Auch wenn die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nicht vermeidbar ist, gibt es einige legale Wege, die Steuerlast zu reduzieren:

1. Bewegliche Gegenstände separat ausweisen

Die Grunderwerbsteuer wird nur auf Grundstücke und fest mit dem Grundstück verbundene Bestandteile erhoben. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Markisen oder separate Möbel können Sie im Kaufvertrag gesondert ausweisen.

Wichtig: Der Wertansatz muss realistisch sein. Überhöhte Preise für eine gebrauchte Einbauküche akzeptiert das Finanzamt nicht. Als Faustregel gilt: maximal 5-10% des Kaufpreises für bewegliches Inventar.

Beispiel:

Kaufpreis gesamt: 300.000 Euro
davon Einbauküche: 8.000 Euro (separat im Vertrag ausgewiesen)
Bemessungsgrundlage Grunderwerbsteuer: 292.000 Euro
Ersparnis bei 6% Steuersatz: 480 Euro

2. Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen wird die Instandhaltungsrücklage, die auf Sie als Käufer übergeht, nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen - vorausgesetzt, sie wird im Kaufvertrag separat ausgewiesen.

Beispiel:

Kaufpreis Eigentumswohnung: 250.000 Euro
davon Instandhaltungsrücklage: 5.000 Euro (separat ausgewiesen)
Bemessungsgrundlage: 245.000 Euro
Ersparnis bei 5,5% (Hamburg): 275 Euro

Bei gewerblichen Immobilientransaktionen oder größeren Portfolios nutzen Investoren oft sogenannte Share Deals: Statt die Immobilie direkt zu kaufen, erwerben sie Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilie hält.

Grunderwerbsteuerliche Privilegierung: Wenn weniger als 90% der Anteile innerhalb von 10 Jahren (bei Personengesellschaften) bzw. 10 Jahren (bei Kapitalgesellschaften) übertragen werden, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Diese Gestaltung ist komplex und lohnt sich in der Regel nur bei Transaktionsvolumen ab 5-10 Millionen Euro. Sie erfordert eine professionelle steuerliche Beratung.

4. Kaufpreis auf mehrere Grundstücke aufteilen

Wenn Sie ein Grundstück erwerben und darauf ein Haus bauen lassen, zahlen Sie nur auf den Grundstückskauf Grunderwerbsteuer - nicht auf die Baukosten. Bei schlüsselfertigen Objekten vom Bauträger ist jedoch Vorsicht geboten: Hier ist der gesamte Preis grunderwerbsteuerpflichtig.

Politische Diskussion: Freibeträge und Reform der Grunderwerbsteuer

Die steigenden Immobilienpreise in Kombination mit hohen Grunderwerbsteuersätzen belasten besonders Familien, die Wohneigentum erwerben wollen. Die Grunderwerbsteuer bei einem durchschnittlichen Eigenheim kann schnell 20.000-30.000 Euro betragen - Geld, das dann beim Eigenkapital fehlt.

Forderungen nach Freibeträgen

Verschiedene politische Parteien und Verbände fordern daher Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer, besonders für Erstkäufer und Familien:

Freibetrag für Erstkäufer: Diskutiert werden Beträge zwischen 250.000 und 500.000 Euro
Kinderfreibeträge: Zusätzliche Freibeträge pro Kind (z.B. 50.000 Euro)
Staffelung nach Einkommensgrenzen: Entlastung nur für Haushalte mit niedrigem bis mittlerem Einkommen

Stand Februar 2026: Es gibt noch keine bundesweite Regelung zu Freibeträgen. Einige Bundesländer haben jedoch angekündigt, eigene Freibetragsmodelle zu prüfen. Bayern beispielsweise diskutiert einen Freibetrag von 250.000 Euro für Erstkäufer, kombiniert mit dem bereits niedrigen Steuersatz von 3,5%.

Kritik an steigenden Steuersätzen

Experten kritisieren, dass die Grunderwerbsteuer in den meisten Bundesländern in den letzten 15 Jahren deutlich gestiegen ist - parallel zu steigenden Immobilienpreisen. Diese doppelte Belastung erschwert besonders jungen Familien den Zugang zu Wohneigentum.

Andererseits sind die Grunderwerbsteuereinnahmen für die Bundesländer eine wichtige Einnahmequelle: 2025 betrugen sie bundesweit über 17 Milliarden Euro.

Grunderwerbsteuer bei besonderen Erwerbsvorgängen

Neben dem klassischen Immobilienkauf gibt es weitere Situationen, in denen Grunderwerbsteuer anfallen kann:

Schenkung und Erbschaft

Bei Schenkungen und Erbschaften fällt keine Grunderwerbsteuer an. Hier greift stattdessen die Erbschaft- und Schenkungsteuer, die nach anderen Regeln berechnet wird und großzügige Freibeträge kennt (z.B. 500.000 Euro für Ehepartner, 400.000 Euro pro Kind).

Verwandtschaftliche Übertragungen

Auch bei Übertragungen zwischen nahen Verwandten (Eltern, Kinder, Ehepartner) ist die Grunderwerbsteuer oft befreit - allerdings nur bei unentgeltlichen Übertragungen.

Umwandlungen und Einbringungen

Bei Umstrukturierungen von Unternehmen (z.B. Einbringung einer Immobilie in eine GmbH) kann Grunderwerbsteuer anfallen. Hier gibt es jedoch Vergünstigungen nach dem Umwandlungssteuergesetz, die in bestimmten Konstellationen eine Befreiung ermöglichen.

Praktische Tipps für Immobilienkäufer

Wenn Sie eine Immobilie kaufen - ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage - sollten Sie folgende Punkte beachten:

Vor dem Kauf

Grunderwerbsteuer einkalkulieren: Planen Sie die Grunderwerbsteuer von Anfang an in Ihr Budget ein. Sie wird häufig unterschätzt und kann die Finanzierung gefährden.
Bundesland-Vergleich bei Kapitalanlage: Wenn Sie nach renditestarken Immobilien suchen und regional flexibel sind, können niedrigere Grunderwerbsteuersätze die Gesamtrendite deutlich verbessern.
Liquidität sicherstellen: Die Grunderwerbsteuer muss gezahlt werden, bevor Sie ins Grundbuch eingetragen werden. Stellen Sie sicher, dass Sie diese Summe liquide haben.

Im Kaufvertrag

Separate Ausweisung prüfen: Lassen Sie bewegliche Gegenstände und die Instandhaltungsrücklage separat im Kaufvertrag ausweisen - nach Absprache mit Ihrem Notar.
Realistische Bewertung: Übertreiben Sie es nicht bei der Bewertung von Inventar. Das Finanzamt prüft diese Angaben.

Nach dem Kauf

Steuerbescheid prüfen: Kontrollieren Sie den Grunderwerbsteuerbescheid auf Richtigkeit. Fehler kommen vor, besonders bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage.
Bei Vermietung: AfA-Berechnung: Lassen Sie die Anschaffungskosten inklusive Grunderwerbsteuer in die AfA-Berechnung einfließen, um Ihre steuerliche Absetzbarkeit zu optimieren. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel über Werbungskosten bei Vermietung.

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Häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Warum unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer zwischen den Bundesländern?

Seit 2006 haben die Bundesländer das Recht, die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festzulegen. Vorher galt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5%. Die Länder nutzen die Grunderwerbsteuer als wichtige Einnahmequelle und haben ihre Sätze seither unterschiedlich stark erhöht - von 3,5% in Bayern und Sachsen bis zu 6,5% in NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen und dem Saarland.

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer 2026?

Bayern und Sachsen haben mit jeweils 3,5% die niedrigsten Grunderwerbsteuersätze in Deutschland. Beide Bundesländer haben seit der Föderalismusreform 2006 ihren Satz nicht erhöht.

Kann ich die Grunderwerbsteuer umgehen, indem ich in einem günstigen Bundesland kaufe, aber woanders wohne?

Nein. Entscheidend für die Höhe der Grunderwerbsteuer ist ausschließlich die Lage der Immobilie - nicht Ihr Wohnsitz. Wenn Sie in Nordrhein-Westfalen eine Immobilie kaufen, zahlen Sie 6,5% Grunderwerbsteuer, auch wenn Sie selbst in Bayern wohnen.

Wird die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis oder den Verkehrswert berechnet?

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich auf die Gegenleistung berechnet, also in der Regel auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis. Der Verkehrswert ist nur relevant, wenn keine oder eine unangemessen niedrige Gegenleistung vereinbart wurde (z.B. bei Verkäufen unter Verwandten).

Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht?

Ja, in folgenden Fällen fällt keine Grunderwerbsteuer an:

Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung
Erwerb durch Ehepartner oder direkte Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder) bei unentgeltlicher Übertragung
Grundstückserwerb von Grundstücken bis zu einem Wert von 2.500 Euro (Bagatellgrenze)
Bestimmte Umstrukturierungen nach dem Umwandlungssteuergesetz

Kann ich die Grunderwerbsteuer in Raten zahlen?

Grundsätzlich ist die Grunderwerbsteuer innerhalb eines Monats nach Zustellung des Steuerbescheids fällig. In begründeten Einzelfällen kann das Finanzamt auf Antrag eine Ratenzahlung oder Stundung gewähren - dies ist aber nicht garantiert und wird restriktiv gehandhabt. Zinsen können anfallen.

Fazit: Grunderwerbsteuer Bundesland-Unterschiede strategisch nutzen

Die Grunderwerbsteuer nach Bundesland variiert 2026 zwischen 3,5% und 6,5% - ein Unterschied, der bei größeren Immobilieninvestitionen schnell fünfstellige Beträge ausmacht. Während Sie bei selbstgenutztem Wohneigentum oft an einen bestimmten Standort gebunden sind, können Kapitalanleger die Bundesland-Unterschiede strategisch in ihre Investitionsentscheidung einbeziehen.

Wichtig ist: Kalkulieren Sie die Grunderwerbsteuer von Anfang an in Ihre Finanzplanung ein und nutzen Sie die legalen Gestaltungsmöglichkeiten wie die separate Ausweisung von Inventar. Bei vermieteten Immobilien verbessert die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten langfristig Ihre steuerliche Situation durch höhere AfA.

Weitere Informationen zum Thema Steuern sparen mit Immobilien finden Sie in unserem umfassenden Überblick: Steuern sparen mit Immobilien 2026: Der komplette Überblick.

Für eine tiefergehende Analyse, ob sich Immobilien als Kapitalanlage für Sie lohnen, empfehlen wir unseren Mietrendite-Rechner.

Stand: Februar 2026 - Alle Angaben ohne Gewähr. Steuersätze können sich durch Beschlüsse der Landesregierungen ändern. Für individuelle Fragen konsultieren Sie bitte einen Steuerberater.